文章來源：2014年05月21日09:08     華爾街見聞

    全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司(按2013年的營(yíng)業(yè)額計(jì)算)世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布白皮書《投資前沿—電商時(shí)代轉(zhuǎn)型中的中國(guó)物流市場(chǎng)》。 

    白皮書指出，工業(yè)地產(chǎn)尤其是物流倉儲(chǔ)已成為近年中國(guó)地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)之一。近年來中國(guó)在線零售市場(chǎng)的興起和蓬勃不僅影響和改變了傳統(tǒng)零售市場(chǎng)格局，帶動(dòng)了第三方物流的發(fā)展，更對(duì)中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施市場(chǎng)產(chǎn)生著重大和深遠(yuǎn)的影響。 

    中國(guó)現(xiàn)代物流市場(chǎng)現(xiàn)狀 

    中國(guó)的物流設(shè)施在設(shè)立之初主要是為滿足出口和制造業(yè)倉儲(chǔ)的需要。

    隨著國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)的需求近年來增長(zhǎng)迅速盡管中國(guó)目前已具有相當(dāng)?shù)奈锪鱾}儲(chǔ)存量，但國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施的體量仍相對(duì)有限。據(jù)中國(guó)倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截止2012年底全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉庫總體量達(dá)6.98億平方米。而據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截止2013年底，由12家主要的全國(guó)性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1,300萬平方米，占全國(guó)倉儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微。

    需求方面，受近年電子商務(wù)發(fā)展迅速及第三方物流需求增長(zhǎng)等因素帶動(dòng)，高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)物業(yè)的租賃及定制需求持續(xù)旺盛，近年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)主管陳仲偉先生指出：

盡管個(gè)別港口城市曾因受外貿(mào)收縮影響出現(xiàn)短暫的租金下滑，但是全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。與相對(duì)供應(yīng)過剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫字樓及商鋪市場(chǎng)，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報(bào)較高且發(fā)展前景廣闊，正日益成為中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。

電子商務(wù)整體物流倉儲(chǔ)租賃需求仍將繼續(xù)增加 

    電子商務(wù)是電商時(shí)代下中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施市場(chǎng)最重要的兩個(gè)需求來源之一，而在線零售行業(yè)的不斷成熟正令電商在是否自營(yíng)物流的策略選擇上逐漸產(chǎn)生分 

    一方面自建物流已具備規(guī)模效應(yīng)的中國(guó)大型電商將繼續(xù)堅(jiān)持其自建自營(yíng)策略，從而削弱電商對(duì)公共型現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)設(shè)施的租賃需求。大型電商從最初的部分自建物流到全方位布點(diǎn)全面自營(yíng)物流，進(jìn)而發(fā)展到當(dāng)前個(gè)別已規(guī)模初具的大型電子商務(wù)企業(yè)開始嘗試向第三方開放物流平臺(tái)。

    自營(yíng)物流在電商的發(fā)展過程中已從最初單純的完善自身配套、保障用戶體驗(yàn)逐漸上升到更高的戰(zhàn)略意義，開始朝亞馬遜美國(guó)的經(jīng)典之路進(jìn)發(fā)：即依靠規(guī)模效應(yīng)提升用戶黏性、提供大數(shù)據(jù)等增值服務(wù)并將其打造為可持續(xù)發(fā)展的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

    另一方面自營(yíng)物流越來越高的進(jìn)入壁壘令多數(shù)電子商務(wù)企業(yè)，尤其是中小規(guī)模電子商務(wù)企業(yè)對(duì)社會(huì)化的專業(yè)第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲(chǔ)的租賃需求。專業(yè)物流開發(fā)商及其他意圖進(jìn)入現(xiàn)代物流設(shè)施供應(yīng)的企業(yè)不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營(yíng)物流先發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需資金及學(xué)習(xí)成本高企、中央和地方政府對(duì)物流土地開發(fā)的政策傾向出現(xiàn)分化等一系列障礙。此外，傳統(tǒng)零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導(dǎo)致其物流需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，從而產(chǎn)生新的社會(huì)化物流需求。 

    據(jù)艾瑞研究預(yù)測(cè)，至2017年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額將達(dá)4.1萬億人民幣。而全球最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商Prologis的市場(chǎng)研究表明在歐洲電子商務(wù)發(fā)展領(lǐng)先的三國(guó)中（英國(guó)、德國(guó)及法國(guó)），在2008-2012年間電子商務(wù)市場(chǎng)銷售量每增加一百萬歐元，帶來大約72,000平方米的新增倉儲(chǔ)需求。盡管歐美國(guó)家的在線零售電子商務(wù)市場(chǎng)構(gòu)成以B2C為主，而中國(guó)由C2C占主導(dǎo)的市場(chǎng)對(duì)倉儲(chǔ)面積的需求很大程度上會(huì)再透過第三方物流進(jìn)行傳導(dǎo)。

    但整體而言，世邦魏理仕仍然相信隨著B2C市場(chǎng)份額的擴(kuò)大以及在線零售市場(chǎng)本身規(guī)模的擴(kuò)大，未來電子商務(wù)對(duì)物流倉儲(chǔ)設(shè)施的需求將會(huì)繼續(xù)增加。 

    唯品會(huì)從2011年第二季度到2014年第一季度在全國(guó)范圍內(nèi)向普洛斯租賃了近30萬平方米的倉庫面積，已迅速躍升為普洛斯在中國(guó)的第三大租戶，即是典型例證之一。

    民營(yíng)第三方物流將成為中國(guó)現(xiàn)代物流市場(chǎng)發(fā)展新動(dòng)力

    跨國(guó)物流企業(yè)在中國(guó)繼續(xù)延續(xù)輕資產(chǎn)加專業(yè)化服務(wù)的策略，一直是現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)的重要租賃來源。而近年來中國(guó)在線零售市場(chǎng)的快速發(fā)展不僅令電商對(duì)現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)設(shè)施的直接需求不斷增加，亦透過其與第三方物流市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的傳導(dǎo)作用間接推升了民營(yíng)物流行業(yè)對(duì)現(xiàn)代倉儲(chǔ)的需求。在物流市場(chǎng)的倉儲(chǔ)需求中，又尤以零擔(dān)快運(yùn)和快遞包裹這兩種在線零售活動(dòng)中最常涉及到的物流種類的需求增長(zhǎng)最為突出。 

    受零售行業(yè)發(fā)展和其他需求來源的推動(dòng)，中國(guó)物流行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模將不斷擴(kuò)張。而隨著成熟度的提升，行業(yè)發(fā)展縱向定將日趨精細(xì)化、專業(yè)化及多元化，逆向物流、冷鏈物流等將成為物流倉儲(chǔ)新的發(fā)展議題；橫向則呈現(xiàn)從單一業(yè)務(wù)向綜合物流方向發(fā)展的趨勢(shì)，中國(guó)民營(yíng)零擔(dān)行業(yè)及快遞行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)相互滲透。 

    例如以零擔(dān)業(yè)務(wù)為主的德邦物流已于2013年底宣布進(jìn)軍快遞業(yè)務(wù)。而以快遞業(yè)務(wù)起家的順豐速運(yùn)近日開始涉足零擔(dān)業(yè)務(wù)。 

    據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，從2013年至今，百世物流和德邦物流與普洛斯的累計(jì)簽約倉庫面積已分別達(dá)到近20萬平方米及近30萬平方米。世邦魏理仕預(yù)計(jì)未來此類租賃需求將繼續(xù)放量，中國(guó)民營(yíng)快遞企業(yè)及新型物流服務(wù)企業(yè)將成為新的物流倉儲(chǔ)租賃需求增長(zhǎng)點(diǎn)。

中國(guó)現(xiàn)代物流市場(chǎng)展望展望未來中國(guó)現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，世邦魏理仕預(yù)計(jì)：

未來物流開發(fā)商與租戶簽訂“一攬子協(xié)議”，高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的規(guī)�；�租賃策略將日益成為主流；專業(yè)物流開發(fā)商的拓點(diǎn)布局將與電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)更加緊密聯(lián)動(dòng)； 

    外資的專業(yè)物流開發(fā)商獲取戰(zhàn)略性位置土地的難度將繼續(xù)增加，通過與大型內(nèi)資開發(fā)或物流企業(yè)及電商企業(yè)的戰(zhàn)略合作實(shí)現(xiàn)快速布點(diǎn)或成為其未來出路；

    世邦魏理仕工業(yè)與物流部中國(guó)區(qū)主管羅瑾女士指出：

    隨著市場(chǎng)成熟度的不斷提升，中國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)開發(fā)或由此前的更多兼顧通用性逐漸轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下。預(yù)計(jì)未來定制倉庫占高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的比例將會(huì)大大提升。